La Comisión Nacional de Valores (CNV) ha implementado un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios (FFH), una medida que promete dinamizar el mercado inmobiliario y ampliar significativamente el acceso al crédito.
Esta iniciativa busca fomentar la creación de un mercado secundario de préstamos inmobiliarios, abriendo las puertas a inversores institucionales e internacionales.
El contexto actual es particularmente favorable.Según datos recientes de Tasa a Tasa, un buscador gratuito de hipotecas, el sector inmobiliario ha experimentado su mejor inicio en siete años, impulsado por una creciente demanda de créditos para vivienda y nuevas regulaciones que facilitan la adquisición de propiedades.
En la plaza de CABA, los precios han alcanzado niveles similares a los observados en 2018, con un notable incremento en la aprobación de créditos hipotecarios: se aprobaron 945 préstamos en enero, representando un crecimiento del 1269% respecto al mismo mes del año anterior.
Este auge también ha generado desafíos.A pesar del entusiasmo generalizado, doce de los veinticuatro bancos que otorgan estas hipotecas incrementaron sus tasas en diciembre, debido a una combinación de factores: el aumento repentino de la demanda y el encarecimiento del financiamiento bancario.
Es precisamente esta situación la que motiva la necesidad de desarrollar un mercado secundario robusto.
La securitización de carteras y la creación de fondos cerrados de hipotecas tienen el potencial de transformar el acceso a este tipo de crédito, permitiendo a las entidades acceder a capital privado para su financiamiento, explica Gonzalo Estivariz, broker REMAX UNO. Esto es crucial en un escenario donde su capacidad para otorgar préstamos se ve limitada por la falta de recursos.
¿Cómo Funciona y Qué Beneficios Aporta?
La securitización permite a las entidades financieras vender sus créditos hipotecarios, generando liquidez inmediata.
Los FFH facilitan esta operación al permitir una mayor rotación de fondos y crear un mercado de mayor volumen, siguiendo el ejemplo exitoso observado en Uruguay.
Allí, estos instrumentos financieros han impulsado el desarrollo de diversos proyectos inmobiliarios, gracias a la transparencia y confianza que generan, respaldada por la obligatoriedad de registros, tributación y rendición de cuentas del fiduciario.
Los bancos requieren un fondeo importante para otorgar créditos hipotecarios, por lo que recurren al mercado secundario para vender las hipotecas concedidas, transformándolas en títulos de deuda o certificados de participación, detalla Gustavo Vence, Jefe de Autorización de Emisión de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (BCBA).
A través de la securitización se obtiene liquidez inmediata, lo que permite a los bancos recuperar capital de trabajo y otorgar nuevas rondas de préstamos, multiplicando así la cantidad de créditos disponibles.
Análisis del Riesgo e Implicaciones para Inversores
Para los inversores, es fundamental analizar cuidadosamente la relación entre el valor tasado de la propiedad y el monto financiado.
Es crucial evaluar quién realizó la tasación, verificar la solvencia de los deudores y las viviendas, y considerar si estamos ante una posible burbuja inmobiliaria, advierte Vence.
El índice préstamo-valor (LTV) es un indicador clave: por ejemplo, si se otorgan US$60.000 como crédito sobre una propiedad valorada en US$100.000, la relación LTV sería favorable y atractiva para los inversores.
La introducción de la securitización en Uruguay, a partir de 1987, buscó brindar seguridad a los inversionistas y evitar litigios relacionados con prendas e hipotecas.
Actualmente, se utiliza ampliamente para financiar proyectos inmobiliarios de diversa índole.
Potencial Atractivo para Inversores Internacionales
Las tasas de interés de los créditos hipotecarios argentinos son relativamente altas en la región, lo que, sumado a un bajo índice de mora, podría atraer a inversores extranjeros en busca de retornos elevados.
Esto, a su vez, podría contribuir a disminuir los costos de los préstamos para vivienda.
En definitiva, la iniciativa de la CNV representa una oportunidad significativa para el mercado inmobiliario argentino, promoviendo la eficiencia financiera y facilitando el acceso a la propiedad propia.
Como con cualquier inversión, es crucial realizar un análisis exhaustivo del riesgo involucrado.
